OGH: Berücksichtigung eines Sanierungsdarlehens bei Verkauf einer Eigentumswohnung
Die Rechtsauffassung, dass die erst nach dem Übergabestichtag fällig werdenden laufenden Raten eines von der Eigentümergemeinschaft aufgenommenen Sanierungsdarlehens keine Lasten iSd § 443 Satz 1 ABGB darstellen, ist vertretbar
§ 443 ABGB, §§ 1053 ff ABGB, § 28 WEG 2002, § 914 ABGB, § 915 ABGB
GZ 8 Ob 42/17k, 26.01.2018
OGH: Zu welchen konkreten Leistungen sich der Verkäufer einer Liegenschaft Austausch gegen den Kaufpreis verpflichtet hat, ist eine Frage der Vertragsauslegung und von den Umständen des Einzelfalls abhängig. Die Rechtsansicht, dass zwischen den Vertragsteilen schlüssig die Übernahme der in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesenen Verpflichtungen durch die Käufer vereinbart war, ist nicht korrekturbedürftig. Dafür, dass dem Versicherungsnehmer der Klägerin unstrittig als Vertragsverfasser gegenüber den Käufern ein Aufklärungsfehler unterlaufen ist, hat nicht die Beklagte einzustehen.
Ebenfalls vertretbar ist die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts, dass die erst nach dem Übergabestichtag fällig werdenden laufenden Raten eines von der Eigentümergemeinschaft aufgenommenen Sanierungsdarlehens keine Lasten iSd § 443 Satz 1 ABGB darstellen. Die Aufnahme eines Sanierungsdarlehens zur Deckung der durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten einer Arbeit zur Erhaltung der Liegenschaft gehört, so wie die Bildung einer Rücklage oder der Abschluss einer Versicherung, zur ordentlichen Verwaltung nach § 28 WEG 2002.
Die in der Revision für den gegenteiligen Standpunkt ins Treffen geführte Entscheidung (9 Ob 56/11t) ist nicht einschlägig, sondern betrifft die Bedeutung einer absehbaren Erhöhung der Verwaltungskosten für die Ermittlung des Schätzwerts im Versteigerungsverfahren.
Auch mit dem Argument der Vertragsanpassung wegen gemeinsamen Irrtums der Verkaufsparteien über die Existenz des Sanierungsdarlehens zeigt die Revision keine relevante Rechtsfrage auf.
Eine Vertragsanpassung kann nicht begehrt werden, wenn – wie im vorliegenden Fall – positiv fest steht, dass die Vertragpartner zu den geänderten Bedingungen nicht abgeschlossen hätten. Dem Gegner kann nicht einseitig ein Vertragsinhalt aufgezwungen werden, den er nicht akzeptiert hätte.
