OGH: BTVG – zur Frage, in welchem Verhältnis die Fälligkeit der Entgeltsraten nach der Ratenplanmethode zum allgemeinen Leistungsverweigerungsrecht des Erwerbers steht

Auch im Rahmen des BTVG steht dem Erwerber das Leistungsverweigerungsrecht nach § 1052 Satz 2 ABGB zu, wenn zwar der letzte „Bauabschnitt“ bzw Fertigstellungsgrad erreicht ist, aber Mängel vorliegen, die nach allgemeinen Regeln die Zurückbehaltung des noch offenen Entgelts (hier: der letzten „eigentlichen“ Rate) rechtfertigen

GZ 1 Ob 121/14x [1], 22.10.2014

OGH: Zu Unrecht zieht die Revisionswerberin die Rechtsauffassung der Vorinstanzen in Zweifel, dass auch im Bereich des BTVG bei Anwendung der „Ratenplanmethode“ (§ 10 BTVG) der Erwerber bei Vorliegen ins Gewicht fallender Mängel unter Berufung auf § 1052 ABGB jedenfalls die - abgesehen vom Haftrücklassbetrag - (bei vollständiger Fertigstellung fällige) letzte Rate bis zu deren Behebung „zurückbehalten“ kann. Auch wenn das BTVG selbst dazu keine ausdrückliche Regelung enthält, ergibt sich schon aus dem klaren Regelungszweck der dem Schutz des Erwerbers dienenden Bestimmungen, dass seine Rechtsposition nicht gegenüber allgemeinen privatrechtlichen Vorschriften verschlechtert werden soll. Unmissverständlich halten dazu etwa auch die Gesetzesmaterialien fest, dass es den allgemeinen Bestimmungen (und der vertraglichen Vereinbarung) überlassen bleibe, inwieweit Mängel die Erwerber berechtigen, Teile des vereinbarten Entgelts zurückzubehalten. In diesem Sinne wird in der Literatur allgemein vertreten, dass auch im Rahmen des BTVG dem Erwerber das Leistungsverweigerungsrecht nach § 1052 Satz 2 ABGB zusteht, wenn zwar der letzte „Bauabschnitt“ bzw Fertigstellungsgrad erreicht ist, aber Mängel vorliegen, die nach allgemeinen Regeln die Zurückbehaltung des noch offenen Entgelts (hier: der letzten „eigentlichen“ Rate) rechtfertigen.

Im vorliegenden Fall kommt noch hinzu, dass es sich bei den Erwerbern unstrittigermaßen um Verbraucher iSd KSchG handelt, dessen § 6 Abs 1 Z 6 Vertragsbestimmungen für unwirksam erklärt, nach denen das Recht des Verbrauchers, seine Leistung nach § 1052 ABGB bis zur Bewirkung oder Sicherstellung der Gegenleistung zu verweigern, für den Fall einer nicht vertragsgemäßen Leistungserbringung ausgeschlossen oder eingeschränkt wird. Auch unter diesem Gesichtspunkt könnte sich die Klägerin auf eine entsprechende Vorauszahlungsvereinbarung im Bauträgervertrag nicht berufen. Die Vereinbarung einer Vorausleistungspflicht des Verbrauchers ist insoweit unzulässig, als damit das gesetzliche Leistungsverweigerungsrecht umgangen würde.

Richtig ist, dass das Leistungsverweigerungsrecht nach § 1052 ABGB nicht besteht, wenn der Übernehmer die vom Übergeber angebotene Verbesserung verweigert oder aus unsachlichen Gründen unzumutbar verzögert. Ob eine solche Verbesserungsverweigerung vorliegt, ist stets nach den konkreten Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Dem Berufungsgericht ist keine Fehlbeurteilung unterlaufen, wenn es angenommen hat, dass es den Beklagten - auch aus objektiver Sicht - zustand, die Mängelbehebung erst nach Klärung der notwendigen Behebungsmaßnahmen zuzulassen und sich nicht wiederholten Verbesserungsversuchen mit damit verbundenen erheblichen Unannehmlichkeiten auszusetzen. Vor allem hat die Klägerin aber die vollständige Mängelbehebung niemals angeboten und bis zuletzt ihre Verpflichtung zur Erhöhung der Kapazität der Heizungsanlage geleugnet. In der Auffassung des Berufungsgerichts, es liege keine Verbesserungsverweigerung mit der Konsequenz des Verlusts der Einrede des nichterfüllten Vertrags vor, liegt daher keine Fehlbeurteilung.

Bei ihrem Rechtsmissbrauchseinwand geht die Revisionswerberin im Übrigen nicht von den richtigen Betragsrelationen aus. Richtigerweise sind Verbesserungsleistungen ausständig, die einen Aufwand von rund 26.500 EUR erfordern. Bei einem noch offenen Restentgelt von rund 60.000 EUR kann nach dem Maßstab der Rsp keineswegs von einer schikanösen Rechtsausübung gesprochen werden.