OGH: Zur Schimmelbildung führendes Duschverhalten des Mieters als Auflösungsgrund des erheblichen nachteiligen Gebrauchs?

Bei einem Gebrauch des Badezimmers durch einen durchschnittlichen Mieter käme es nicht zum festgestellten Schimmelbefall, nachdem auch eine einfache Maßnahme zur Verringerung der Feuchtigkeit in der Wohnung, nämlich ein (kurzes) Öffnen der Fenster nach dem Duschen offenbar unterlassen wurde; das festgestellte Verhalten des Mieters verletzte wichtige Interessen des Vermieters und macht diesem insgesamt gesehen die Fortsetzung des Bestandverhältnis nicht mehr zumutbar.

GZ 5 Ob 45/15a [1], 19.05.2015

OGH: Der Auflösungsgrund des erheblichen nachteiligen Gebrauchs (§ 1118 erster Fall ABGB, § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG) liegt vor, wenn durch eine wiederholte, länger andauernde vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden oder eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgt ist oder auch nur droht. Der Mieter muss sich so verhalten haben, dass er nicht mehr vertrauenswürdig ist. Sein Verschulden ist demnach nicht erforderlich. Es genügt, dass er sich des nachteiligen Verhaltens bewusst war oder bewusst sein musste, wobei der Maßstab eines durchschnittlichen Mieters zugrunde zu legen ist. Ob ein erheblich nachteiliger Gebrauch in diesem Sinn anzunehmen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Oberflächliche Schimmelbildung in einem Bestandobjekt ohne Schädigung der Bausubstanz wertet die Rsp des OGH zwar nicht als vom Vermieter nach § 3 Abs 2 Z 2 MRG zu behebenden Schaden, sofern nicht eine erhebliche Gesundheitsgefährdung durch hohe Konzentration von Schimmelpilzsporen in der Raumluft vorliegt. Dies definiert aber nur den Umfang der Erhaltungspflicht des Vermieters iSd § 3 MRG und beantwortet keinesfalls die Frage abschließend, dass ein vom Mieter verursachter Schimmelbefall im Bestandobjekt nicht als erheblich nachteiliger Gebrauch anzusehen ist. Nach der bereits zitierten Rsp setzt dieser Grund für die Auflösung des Mietverhältnisses ja gerade nicht voraus, dass eine Schädigung der Substanz bereits eingetreten ist. Es reicht ein länger andauerndes oder wiederholtes vertragswidriges Verhalten des Mieters aus, das wichtige Interessen des Vermieters verletzt, dessen Vertrauen in seinen Vertragspartner beseitigt und ihm die Aufrechterhaltung des Bestandverhältnisses nicht mehr zumutbar macht.

Im konkreten Fall ist dem Beklagten über einen längeren Zeitraum ein extremes, zur Schimmelbildung führendes Duschverhalten vorzuwerfen, das er auch nach Aufforderung durch die Hausverwaltung nicht abstellte und dadurch sogar den Sanierungsversuch des Vermieters im Jänner 2011 zunichte machte. Die vorhandene (statische) Lüftungsanlage entspricht zwar nicht mehr dem heutigen Stand der Technik, was dem Mieter nicht anzulasten ist. Bei einem Gebrauch des Badezimmers durch einen durchschnittlichen Mieter käme es allerdings nicht zum festgestellten Schimmelbefall, nachdem auch eine einfache Maßnahme zur Verringerung der Feuchtigkeit in der Wohnung, nämlich ein (kurzes) Öffnen der Fenster nach dem Duschen offenbar unterlassen wurde. Die vorhandene Lüftungsanlage kann nach den Verfahrensergebnissen auch nicht mit Ventilatoren nachgerüstet werden.

Das festgestellte Verhalten des Mieters verletzte wichtige Interessen des Vermieters und macht diesem insgesamt gesehen die Fortsetzung des Bestandverhältnis nicht mehr zumutbar. Sein Räumungsbegehren ist gerechtfertigt.