OGH: § 29 MRG – im Mietvertrag / der Verlängerungsvereinbarung enthaltene Befristung aufgrund einer Vordatierung des Mietbeginns unzulässig?
Die vorliegende Befristungsvereinbarung wurde am 19. 3. 2013 – vor Ablauf der nach § 29 Abs 3 lit b MRG erfolgten Verlängerung – unterfertigt; es war nicht grundsätzlich unzulässig, anlässlich der Unterfertigung dieser Vereinbarung festzuhalten, dass das Vertragsverhältnis am Monatsanfang beginnt; eine unzulässige Verkürzung der Mindestbefristung ist daraus nicht ersichtlich, zumal der Klägerin die Nutzung der Wohnung in dem vor der Unterfertigung gelegenen Zeitraum auch tatsächlich zukam
§ 29 MRG
GZ 7 Ob 201/17k [1], 24.01.2018
OGH: Gem § 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG wird der Mietvertrag durch Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer aufgelöst, allerdings nur, wenn bei Wohnungen die ursprünglich vereinbarte Vertragsdauer oder die Verlängerung der Vertragsdauer (§ 29 Abs 4 MRG) jeweils mindestens drei Jahre beträgt. Nach § 29 Abs 4 MRG können Mietverträge, die nach § 29 Abs 1 Z 3 MRG befristet sind, schriftlich beliebig oft um jede – bei Wohnungen jedoch drei Jahre jeweils nicht unterschreitende – Vertragsdauer erneuert werden. Wird die Mindestdauer im ersten Vertrag oder in der Verlängerung unterschritten, ist die Befristung nicht durchsetzbar und es liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor.
Nach stRsp ist die Befristung durchsetzbar, wenn der Vertrag schriftlich errichtet wurde und wenn von vornherein durch Datum oder Fristablauf ein Endtermin bestimmt ist. Es genügt jede Formulierung, die der Absicht des Gesetzgebers entspricht, nämlich dass sich der Mieter von vornherein auf eine bestimmte Mietdauer einstellen kann. Dies ist der Fall, wenn entweder der Endtermin datumsmäßig angegeben oder wenn er durch die Angabe des Anfangszeitpunkts und der Mietdauer eindeutig festgelegt ist. Der bedingte Endtermin muss aus der Urkunde selbst hervorgehen.
Ganz allgemein lässt sich die Frage, ob eine durchsetzbare Befristung erfolgt, durch Vertragsauslegung ermitteln. Ungeachtet des Wortlauts der förmlichen Erklärung und ihres normativen Verständnisses ist auch eine formbedürftige Willenserklärung entsprechend dem tatsächlich übereinstimmenden Verständnis der Beteiligten gültig. Dieser Grundsatz wurde auch bei der Beurteilung mietrechtlicher Befristungsvereinbarungen angewandt. Selbst eine Falschbezeichnung in der Urkunde schadet nicht, wenn die Parteien ein übereinstimmendes Verständnis vom Ende der Frist hatten.
Gegen das – diese Rsp berücksichtigende – Auslegungsergebnis des Berufungsgerichts, dass der letzte Tag im Februar 2016 der Endtermin sein sollte, wendet sich die Klägerin in der Revision nicht mehr.
Sie erachtet aber weiterhin die im Mietvertrag/der Verlängerungsvereinbarung vom 19. 3. 2013 enthaltene Befristung aufgrund der Vordatierung des Mietbeginns auf den 1. 3. 2013 als unzulässig.
Zu 4 Ob 601/95 sah der OGH den Abschluss des schriftlichen Mietvertrags am 28. 2. 1991 mit der Vereinbarung eines Mietverhältnisses ab 1. 1. 1991 auf die Dauer von einem Jahr somit bis 1. 1. 1992 als unbedenklich an.
In der E 5 Ob 208/10i war die Präklusion eines Mietzinsüberprüfungsantrags des dortigen Antragstellers nach § 16 Abs 8 MRG zu beurteilen, was davon abhing, ob die Verlängerungsvereinbarung wirksam erfolgt war. Der OGH ging dort von der Zulässigkeit der Unterfertigung des Mietvertrags (18. 3. 2004) erst nach dem vereinbarten Mietbeginn (15. 3. 2004) aus.
In der E 5 Ob 123/17z nahm der OGH dazu Stellung, dass es nicht grundsätzlich unzulässig sei, anlässlich der Unterfertigung des schriftlichen Mietvertrags festzuhalten, dass das Vertragsverhältnis bereits am – dort einige Tage davor liegenden – Monatsanfang beginne. Ein derartiges Verbot sei weder dem ABGB noch dem MRG zu entnehmen. Ob es sich um den erstmaligen Abschluss des Mietvertrags oder um die Verlängerung eines zuvor befristeten Mietverhältnisses handle, mache dabei keinen Unterschied.
Die vorliegende Befristungsvereinbarung wurde am 19. 3. 2013 – vor Ablauf der nach § 29 Abs 3 lit b MRG erfolgten Verlängerung – unterfertigt. Auch hier gilt, dass es nicht grundsätzlich unzulässig war, anlässlich der Unterfertigung dieser Vereinbarung festzuhalten, dass das Vertragsverhältnis am Monatsanfang beginnt. Eine unzulässige Verkürzung der Mindestbefristung ist daraus nicht ersichtlich, zumal der Klägerin die Nutzung der Wohnung in dem vor der Unterfertigung gelegenen Zeitraum auch tatsächlich zukam.
§ 29 MRG steht auch einer einverständlichen Auflösung des Mietverhältnisses nur entgegen, wenn der Mieter unter Druck steht; so ist ein Räumungsvergleich vor oder gleichzeitig mit dem Abschluss des Mietvertrags unwirksam. Im Übrigen ist aber die Vertragsfreiheit nicht aufgehoben, eine Einigung über die Auflösung des Mietverhältnisses und die Räumung ist während des Mietverhältnisses wirksam, auch wenn sie erst zu einem in der Zukunft liegenden Zeitpunkt realisiert werden soll. Die bloße Bekräftigung einer nicht durchsetzbaren Befristung reicht hiezu jedoch nicht aus. Aus dem Umstand allein, dass mit der Vereinbarung vom 19. 3. 2013 gleichzeitig das bereits bestehende (bis 31. 10. 2013 befristete) Mietverhältnis vorzeitig beendet wurde, ist damit – entgegen der Ansicht der Klägerin – gleichfalls keine Umgehung der Mindestbefristungsregelungen des MRG ersichtlich. Auf das allfällige Vorliegen einer Drucksituation kommt die Klägerin selbst in der Revision nicht mehr zurück.