OGH: Zum Zeitpunkt, zu dem Ersteher einer Liegenschaft zur Aufkündigung und zur Einbringung von Räumungsklagen berechtigt ist
Der Erwerber einer Liegenschaft im Zwangsversteigerungsverfahren tritt mit dem Zuschlag in den Bestandvertrag ein und hat ab diesem Zeitpunkt auch alle Gestaltungsrechte; der Ersteher ist ab Erteilung des Zuschlags grundsätzlich auch zur Aufkündigung und zur Einbringung von Räumungsklagen berechtigt
§ 156 EO, § 158 EO, § 183 EO, § 1121 ABGB
GZ 3 Ob 14/08t, 08.05.2008
Der Kläger, der eine Wohnung ersteigert hat, kündigt den Mieter der Wohnung. Zum Zeitpunkt der Einbringung der Aufkündigung war das Eigentumsrecht des Klägers noch nicht im Grundbuch einverleibt.
OGH: Anders als beim abgeleiteten Erwerb iSd § 1120 ABGB erwirbt der Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren sofort mit Erteilung des Zuschlags und nicht erst mit dessen Rechtskraft das auflösend bedingte Eigentum am zugeschlagenen Objekt. Im vorliegenden Fall wird gem § 1 Abs 1 MRG vermutet, dass auf den gegenständlichen Bestandvertrag das MRG voll anzuwenden ist, weshalb die Sonderregelung des § 2 Abs 1 vierter und fünfter Satz MRG gilt. Wenn dort vom Rechtsnachfolger die Rede ist, ist damit nicht der Rechtsnachfolger im Eigentum, sondern jener in der Vermieterstellung gemeint, was auch für den Ersteher gilt. Wann diese Rechtsnachfolge genau eintritt, ist dem MRG nicht zu entnehmen. Hiefür ist wiederum § 1121 ABGB iVm den Normen der EO maßgeblich.
Der Ersteher in der Zwangsversteigerung, dem zwar ab Erteilung des Zuschlags das aufschiebend bedingte Eigentum zukommt, ist aber in der Ausübung seines Eigentumsrechts noch dadurch beschränkt, dass nach § 156 Abs 2 EO die Übergabe erst nach Erfüllung aller Versteigerungsbedingungen zu erfolgen hat. Daraus kann aber nicht abgeleitet werden, auch das Recht zur Aufkündigung von Bestandverhältnissen über das zugeschlagene Objekt stünde ihm nicht bereits ab Erteilung des Zuschlags zu.