OGH: Zum Umfang der Befugnisse des Zwangsverwalters
Bei Zwangsverwaltung der gesamten Liegenschaft liegt die Zuständigkeit für die Vorschreibung von Betriebskosten eines Miethauses - und bei Wohnungseigentum auch die Vorschreibung von Beiträgen zur Rücklage - ausschließlich beim Zwangsverwalter; ihm kommt in diesen Angelegenheiten die alleinige Klagebefugnis zu
§§ 97 ff EO, § 6 MRG, § 37 MRG
GZ 5 Ob 248/09w, 15.12.2009
OGH: Eine Zwangsverwaltung nach §§ 97 ff EO bewirkt, dass die Verwaltungsbefugnisse allein beim Zwangsverwalter bleiben; grundsätzlich geht die gesamte Verwaltung des Hauses auf den Zwangsverwalter über. Nach Übergabe der Liegenschaft an den Zwangsverwalter sind, soweit seine Befugnisse reichen (§ 109 Abs 2 bis 4 EO aF), andere Personen von Verwaltungshandlungen ausgeschlossen. Innerhalb der übertragenen Aufgaben ist der Zwangsverwalter berechtigt und verpflichtet, die Verwaltungsrechte der Verpflichteten auszuüben. Er ist der gesetzliche Stellvertreter der Verpflichteten und zur ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft im Interesse der Gläubiger berechtigt; außerordentliche Maßnahmen bedürfen der Zustimmung des Exekutionsgerichtes.
So ist aber der Zwangsverwalter berechtigt und verpflichtet, in Durchführung der bewilligten Exekution (Auftrag zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten an Vermieter, § 37 Abs 1 Z 2 iVm § 6 Abs 2 MRG) jede mit seinen Aufgaben kollidierende Wahrnehmung von Rechten durch die Verpflichteten abzuwehren.
In Ansehung von Betriebskosten sieht § 109 Abs 3 EO idF EO-Novelle 2008 (nunmehr ausdrücklich) vor, dass der Zwangsverwalter nicht nur alle Nutzungen und Einkünfte, sondern auch die Betriebskosten aus der verwalteten Liegenschaft einzuziehen und darüber zu quittieren hat. Für die Beiträge zur Rücklage folgt die notwendige Zuständigkeit des Zwangsverwalters auch für die Überbrückung von Finanzierungslücken - etwa bei der Abdeckung von Bewirtschaftungskosten.
Bei Zwangsverwaltung der gesamten Liegenschaft liegt also die Zuständigkeit - zur Vermeidung von Zweigleisigkeiten und in Ansehung des Verwaltungszweckes - jedenfalls hinsichtlich der Vorschreibung von Betriebskosten und bei Wohnungseigentum auch der Vorschreibung von Beiträgen zur Rücklage ausschließlich beim Zwangsverwalter. Entsprechend kommt ihm in diesen Angelegenheiten die alleinige Klagebefugnis zu.
Hat nun ein gewillkürter Verwalter mit Zustimmung bzw zumindest nicht gegen den Willen des Zwangsverwalters Bewirtschaftungskosten vorgeschrieben, so hat er sich insofern (nur) an dessen Geschäftsführung beteiligt. Dies ändert aber nichts an der Aktivlegitimation des Zwangsverwalters.