OGH: Kriterien für die Abgrenzung von Mietverträgen und Pachtverträgen
§§ 1090 ff ABGB, MRG
In seinem Beschluss vom 15.02.2007 zur GZ 6 Ob 306/05a hat sich der OGH mit der Abgrenzung von Mietverträgen und Pachtverträgen befasst:
OGH: Für diese Abgrenzung ist jeweils eine Vielzahl von Kriterien maßgeblich. Unmaßgeblich ist jedenfalls die Bezeichnung des Bestandvertrags durch die Vertragsparteien. Auch eine vereinbarte Betriebspflicht des Bestandnehmers ist noch nicht allein dafür ausschlaggebend, das Bestandverhältnis als Pachtverhältnis zu qualifizieren. Superädifikate, die auf vermieteten Grundstücken vertragsgemäß zu Wohn- oder Geschäftszwecken errichtet werden, sind als Räume anzusehen, die ohne die Miete des Grundstücks nicht Bestand haben können. Die ständige oberstgerichtliche Rechtsprechung wendet daher auf die Miete von Grundstücken zur Errichtung eines Wohn- oder eines Geschäftsraums das MRG analog an. Den Bestimmungen des MRG unterliegt der Bestandvertrag über ein Grundstück, auf dem sich mit Zustimmung des Grundeigentümers ein vom Vorbestandnehmer errichtetes Superädifikat befindet, das nach dem Willen der Vertragsparteien der geschäftlichen Betätigung des Mieters dienen soll.
Nicht dem MRG unterliegende Flächenmiete liegt vor, wenn im Vergleich zur Fläche den Räumlichkeiten keine selbständige Bedeutung, sondern nur Hilfsfunktion zukommt. Anwendbar ist das MRG, wenn die Baulichkeit der (größeren) Freifläche gleichwertig ist oder die Grundfläche als Nebensache zur bestehenden oder zu errichtenden Baulichkeit aufzufassen ist.
Für die Abgrenzung Miete - Pacht kommt es auf die Zweckbestimmung bei Vertragsabschluss an, also auf die Absicht der Parteien, die auch schlüssig geäußert werden kann.