OGH: Bei der Verschmelzung von Kapitalgesellschaften liegt zwar grundsätzlich ein Anwendungsfall des § 12a Abs 3 MRG vor, eine Mietzinsanhebung kommt aber nur in Betracht, wenn die Verschmelzung zu einer entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten führt
§ 12a Abs 3 MRG
In seinem Beschluss vom 15.02.2007 zur GZ 6 Ob 15/07k hat sich der OGH mit der Mietzinsanhebung nach § 12a Abs 3 MRG und der Verschmelzung von Kapitalgesellschaften befasst:
OGH: Nach stRsp ist für eine Mietzinsanhebung nach § 12a Abs 3 MRG entscheidend, ob auf Mieterseite ein Machtwechsel in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht eingetreten ist. Dies ist etwa bei Gesellschaften mit beschränkter Haftung der Fall, wenn es zum Kippen der Mehrheitsverhältnisse kommt, dh wenn es dem Machtträger aufgrund seiner gesellschaftsrechtlichen Position möglich ist, die Geschicke der Gesellschaft faktisch zu bestimmen, weil deren rechtliche Strukturen keine Handhabe bieten, ihn daran zu hindern. Dabei ist vor allem an die Bestellung und die Abberufung der Geschäftsführungsorgane zu denken.
Das Kippen der Mehrheitsverhältnisse indiziert allerdings eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten lediglich, seine konkreten Auswirkungen sind im Einzelfall zu prüfen. Die entscheidenden Änderungen müssen sowohl die rechtlichen als auch die wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten betreffen.
Die erörterten Grundsätze gelten auch für den Fall der Verschmelzung von Kapitalgesellschaften; es liegt demnach zwar grundsätzlich ein Anwendungsfall des § 12a Abs 3 MRG vor, eine Mietzinsanhebung kommt aber nur in Betracht, wenn die Verschmelzung zu einer entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten führt.
Die Gesamtrechtsnachfolge führt weder generell zu einer Mietzinsanhebung noch schließt sie diese generell aus. Mit den mit einer Gesamtrechtsnachfolge verbundenen gesellschaftsrechtlichen Vorgängen wie Verschmelzung und Spaltung werden die rechtlichen Einflussmöglichkeiten geändert. Ob damit auch eine entscheidende Änderung der wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten iSd § 12a Abs 3 MRG verbunden ist, hängt von den jeweiligen Umständen ab.