OGH: Zum Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs gem § 30 Abs 2 Z 3 MRG
Der Auflösungsgrund liegt dann nicht vor, wenn der Mieter vom Bestandgegenstand nur den nach dem Verwendungszweck üblichen Gebrauch macht; ein Verschulden des Mieters ist dagegen nicht erforderlich, die Schädlichkeit muss dem Mieter aber bewusst sein können, wobei hier auf einen durchschnittlichen Mieter abzustellen ist
§ 30 MRG, § 33 MRG
GZ 2 Ob 165/11w, 10.11.2011
OGH: Nach stRsp liegt ein erheblich nachteiliger Gebrauch iSd § 30 Abs 2 Z 3 MRG dann vor, wenn eine wiederholte, längerwährende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts wichtige Interessen des Vermieters verletzt oder eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgt oder droht. Es ist ausreichend, wenn durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgte oder auch nur droht.
Dies setzt aber eine ordnungswidrige Benützung des Bestandobjekts voraus, der Auflösungsgrund liegt daher dann nicht vor, wenn der Mieter vom Bestandgegenstand nur den nach dem Verwendungszweck üblichen Gebrauch macht. Ein Verschulden des Mieters ist dagegen nicht erforderlich, die Schädlichkeit muss dem Mieter aber bewusst sein können, wobei hier auf einen durchschnittlichen Mieter abzustellen ist.
Dass einem durchschnittlichen Mieter die Schädlichkeit langjähriger Schimmelbildung sowohl für die eigene Gesundheit als auch für den Mietgegenstand bewusst sein muss, bedarf keiner näheren Begründung und entspricht der Lebenserfahrung.
Zwar konnte die Ursache der Feuchtigkeits- und Schimmelbildung nicht festgestellt werden, die Unterlassung von Abhilfemaßnahmen durch den Beklagten führte aber letztlich zur tatsächlichen Gefährdung der Substanz des Mietobjekts und damit zum Verlust der Vertrauenswürdigkeit des Bestandnehmers, der eigentlichen ratio dieser Bestimmung. Insoweit steht daher auch die Ursächlichkeit des Verhaltens des Beklagten fest.
Nach der neueren Rsp genügt es aber, den Kündigungsgrund in der Aufkündigung zu individualisieren, eine schlagwortartige Angabe des Sachverhalts bzw die demonstrative Aufzählung einzelner Vorfälle ist ausreichend. Im Zuge des Verfahrens können noch weitere Vorfälle nachgetragen werden. Letztlich schadet es auch nicht, wenn das in der Kündigung erstattete Vorbringen keine weitere Individualisierung enthält, aber im Zuge des Verfahrens die einzelnen Tatbestandsmerkmale behauptet und nachgewiesen werden.
Dies trifft auf die hier in der Aufkündigung nicht ausdrücklich angeführte Unterlassung von Mitteilungen an die Hausverwaltung bzw Hausinhabung nach Sichtbarwerdens der Schimmelbildung und Durchfeuchtung des Mietgegenstands zu. In der Aufkündigung wurde allgemein „arge Vernachlässigung“ des Mietobjekts und unsachgemäßes Entlüftungsverhalten angeführt, die Unterlassung der Verständigung der Vermieterin aber in der letzten mündlichen Streitverhandlung nachgetragen.
