OGH: Mietzinsanhebung iSd § 12a Abs 3 MRG bei Änderungen der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten
Mit einer Veräußerung der Anteilsmehrheit ist jedenfalls ein Machtwechsel indiziert
§ 12a Abs 3 MRG
GZ 9 Ob 53/11a, 21.12.2011
OGH: § 12a Abs 3 MRG bestimmt, dass bei einer juristischen Person dann, wenn sich in ihr die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten entscheidend ändern, wie etwa durch Veräußerung der Anteile, eine Anhebung des Hauptmietzinses entsprechend § 12a Abs 2 MRG auf den angemessenen Hauptmietzins nach § 12a Abs 2 MRG verlangt werden kann. Nach stRsp kommt es für die Verwirklichung dieses Tatbestands nicht darauf an, ob der geänderte entscheidende Einfluss auf die Mietergesellschaft von innen oder von außen erfolgt. Dieser kann dementsprechend auch mittelbar eintreten. Zu 1 Ob 180/07p wurde ausgesprochen, dass die Möglichkeit eines entscheidenden Einflusses auf die Mietergesellschaft auch dann tatbestandsmäßig iSd § 12a Abs 3 MRG ist, wenn sie bloß mittelbar - etwa über zwischengeschaltete weitere Gesellschaften - besteht, weshalb die Änderung auf der Ebene jener (Konzern-)Gesellschaft ausreicht, die aufgrund von Beteiligungen einen beherrschenden Einfluss auf die Mietergesellschaft ausübt. Im Regelfall wird auf die Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeit iSe „Kippens“ der Mehrheitsverhältnisse abgestellt. Es entspricht auch stRsp, dass jedenfalls bei einer Veräußerung der Anteilsmehrheit eine solche entscheidende Änderung vorliegt. Soweit der vereinzelt gebliebenen Entscheidung zu 3 Ob 114/00m hinsichtlich der bloßen Begründung des Streubesitzes an der Holding AG Gegenteiliges entnommen werden kann, hält der OGH in zahlreichen Folgeentscheidungen an dem dargestellten Grundsatz fest und hat diesen zuletzt in seiner Entscheidung zu 5 Ob 198/09t noch dahin präzisiert, dass mit dieser Veräußerung jedenfalls ein Machtwechsel indiziert ist.
