OGH: Hauptmietzinsüberprüfung nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG und Antrag auf Feststellung der Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung
Im Bereich der Hauptmietzinsüberprüfung nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG steht es dem Antragsteller frei, die Feststellung der zulässigen Höhe des Hauptmietzinses pro futuro oder zu bestimmten Zinsterminen zu begehren; es entspricht stRsp, dass dem Erfordernis der Geltendmachung der Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung durch eine Geltendmachung der Mietzinsüberschreitung nur zu bestimmten Zinsterminen nicht entsprochen wird, weil dabei die Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung nur eine Vorfrage ist
§ 37 Abs 1 Z 8 MRG, § 16 MRG, § 27 Abs 3 MRG
GZ 5 Ob 74/12m, 04.07.2012
Der Antragsteller macht als erhebliche Rechtsfrage geltend, dass der OGH in 5 Ob 132/02a offen gelassen habe, ob ein Mietzinsüberprüfungsbegehren für einen Zeitraum ab dem Ersten eines bestimmten Monats dann (zusätzlich) auch als Begehren auf Feststellung der Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung zu werten sei, wenn der Beginn des zu überprüfenden Zeitraums mit dem Mietvertragsabschluss (Mietvertragsbeginn) ident sei.
OGH: Die Auslegung eines außerstreitigen Antrags ist einzelfallbezogen. Abgesehen von Verstößen gegen Denkgesetze oder der Unvereinbarkeit mit dem Wortlaut stellen sich dabei keine erheblichen Rechtsfragen. Keiner dieser Fälle liegt hier vor:
Im Bereich der Hauptmietzinsüberprüfung nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG steht es dem Antragsteller frei, die Feststellung der zulässigen Höhe des Hauptmietzinses pro futuro oder zu bestimmten Zinsterminen zu begehren. Es entspricht überdies stRsp, dass dem Erfordernis der Geltendmachung der Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung durch eine Geltendmachung der Mietzinsüberschreitung nur zu bestimmten Zinsterminen nicht entsprochen wird, weil dabei die Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung nur eine Vorfrage ist. Mit dieser Rsp steht die Entscheidung des Rekursgerichts im Einklang:
Die (nunmehrige) Gemeinschuldnerin hat - anwaltlich vertreten - vor der Schlichtungsstelle (soweit hier wesentlich) begehrt, diese möge „den (…) für die Bestandzinsperioden seit 1. Jänner (bzw 1. September) 2004 vorgeschriebenen Nettohauptmietzins für die Wohnung (…) auf die gesetzliche Zulässigkeit hin überprüfen und aussprechen, inwieweit die Nettohauptmietzinsvorschreibungen seit 1. Jänner (bzw 1. September) 2004 das gesetzliche zulässige Zinsausmaß übersteigen. Des Weiteren möge die Schlichtungsstelle der Antragsgegnerin auftragen, die zuviel bezahlten Beträge zuzüglich 10 % USt samt 4 % Zinsen seit Antragstag binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution zurückerstatten. ...“. Wenn das Rekursgericht in diesem Antrag nicht das vom Antragsteller reklamierte Begehren auf Feststellung (auch) der Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung erkannt hat, dann liegt darin weder ein Verstoß gegen Denkgesetze noch eine Unvereinbarkeit mit dem Antragswortlaut.
Es trifft zu, dass der OGH in 5 Ob 132/02a ausgesprochen hat: „Anders wäre der Fall vielleicht zu sehen, wenn das Datum 1. Juli 1997 (gemeint: dortiger Beginn der zu überprüfenden Mietzinsperiode) mit jenem des Mietvertragsabschlusses ident wäre.“ Dass hier Mietvertragsbeginn und Beginn der laut Antrag zu überprüfenden Mietzinsperioden zusammenfielen, hätte die vom Antragsteller gewünschte Antragsauslegung allenfalls ebenso als nicht unvertretbar erscheinen lassen; damit wird aber nicht zugleich ein die Rechtssicherheit gefährdender und deshalb aufzugreifender Auslegungsfehler des Rekursgerichts begründet. Ein bestimmtes Antragsvorbringen, welches noch über den Inhalt des Begehrens hinaus, das vom Antragsteller gewünschte Auslegungsergebnis nahe gelegt hätte, wird im Revisionsrekurs nicht aufgezeigt.
