OGH: Vorausverzicht auf Ersatz für getätigte Investitionen in die Mietwohnung?
Ein Verzicht auf die Abgeltung nützlicher Aufwendungen (§ 1037 iVm § 1097 ABGB) ist - vorbehaltlich des § 10 MRG - grundsätzlich auch schon im vorhinein zulässig; der Verzicht auf Ersatz notwendiger Aufwendungen verstößt gegen § 9 Abs 1 KSchG
§ 1097 ABGB, § 1036 ABGB, § 1037 ABGB, § 9 KSchG
GZ 2 Ob 104/12a, 13.06.2012
OGH: Der Ersatzanspruch für notwendige Aufwendungen (§ 1036 iVm § 1097 ABGB) ist gegen den Vermieter geltend zu machen, der im Zeitpunkt der Aufwendung Vermieter ist. Dies trifft auf die Beklagte nicht zu, weshalb sie insoweit nicht passiv legitimiert ist. Ob der Kläger auf diese Ansprüche im Voraus oder im Nachhinein wirksam verzichtet hat oder verzichten konnte, ist daher nicht entscheidungsrelevant.
Auf die Abgeltung nützlicher Aufwendungen (§ 1037 iVm § 1097 ABGB) hat der Kläger bereits im Voraus verzichtet. Ein solcher Verzicht ist - vorbehaltlich des § 10 MRG - zulässig und wirksam. Entgegen der Auffassung des Revisionswerbers wurde die allfällige Sittenwidrigkeit eines solchen Vorausverzichts gem § 879 Abs 3 ABGB nicht nur (obiter) in 2 Ob 40/01y, sondern auch schon in 8 Ob 673/89 geprüft und verneint. Oberstgerichtliche Judikatur liegt insoweit vor. Nach der zuletzt zitierten Entscheidung ist eine Vertragsklausel, mit der (im Voraus) auf Ersatz für getätigte Investitionen verzichtet wird, auch nicht ungewöhnlich iSd § 864a ABGB. Auch aus der Klauselentscheidung 7 Ob 78/06f kann nichts Gegenteiliges abgeleitet werden: Daraus ergibt sich nur (Klausel 33 iVm Klausel 31), dass der Verzicht auf Ersatz notwendiger Aufwendungen gegen § 9 Abs 1 KSchG verstößt; zum Ersatz nützlicher Aufwendungen findet sich eine solche Aussage nicht. Da der Vorausverzicht des Klägers auf Abgeltung der Aufwendungen gem § 1037 iVm § 1097 ABGB somit wirksam ist, kommt es auf die Wirksamkeit des Verzichts im Rückgabeprotokoll nicht an.
Sofern dem Kläger Ansprüche nach § 10 MRG zustehen sollten, könnte er diese nur im Außerstreitverfahren geltend machen (§ 37 Abs 1 Z 6 MRG).
Zum geltend gemachten Schadenersatzanspruch geht der Kläger nicht vom festgestellten Sachverhalt aus: Das Erstgericht hat festgestellt, dass der präsumtive Nachmieter eine Anmietung von einem ihm letztlich nicht eingeräumten Weitergaberecht abhängig machte. Die Abgeltung der Investitionen des Klägers in die Wohnung durch diesen Interessenten scheiterte daher schon am Weitergaberecht, sodass die Mitteilung der Hausverwaltung an den Interessenten, der Kläger bekomme von Vermieterseite eine Ablöse, dafür, dass der Interessent den Mietvertrag nicht abschloss und der Kläger von ihm keine Ablöse bekam, nicht kausal war.
