OGH: Baurechtsvertrag und Kündbarkeit
Die Kündigung eines Baurechtsvertrages ist äußerstes Notventil und es müssen zuvor alle zivilrechtlichen Abwehrmöglichkeiten ausgeschöpft werden
§ 4 BauRG
GZ 5 Ob 122/12w, 17.12.2012
Der Beklagte hatte ein Baurecht auf die Dauer von 45 Jahren für einen Einstell- und Reitbetrieb. Er weitete den Betrieb in unzulässiger Weise aus. Es befanden sich zu viele Pferde im Betrieb, bauliche Erweiterungen waren baubehördlich nicht genehmigt und durch ein Zuviel an Pferdemist bzw eine nicht ausreichend dimensionierte Jauchengrube wurde das Grundwasser gefährdet. Der Kläger versuchte, das Baurecht aus wichtigem Grund zu kündigen. Er kam damit nicht durch, da er laut OGH zunächst alle zivilrechtlichen Abwehrmöglichkeiten zu nutzen gehabt hätte.
OGH: Dass unter bestimmten Voraussetzungen eine vorzeitige Kündbarkeit eines Baurechtsvertrags zulässig ist, steht nicht in Zweifel.
Es entspricht LuRsp, dass auch Dauerrechtsverhältnisse bei Unzumutbarkeit der Fortsetzung für den Rechtsgeber - auch ohne diesbezügliche Vereinbarung - aus wichtigem Grund auflösbar sind.
Für dingliche Dauerrechtsverhältnisse wie das Baurecht gilt, dass an die Unzumutbarkeit der Fortsetzung noch strengere Anforderungen gestellt werden müssen als bei Dauerschuldverhältnissen. Im Zusammenhang mit der Frage der Unzumutbarkeit ist noch hervorzuheben, dass die Beklagten nicht untätig blieben, sondern im Jahr 2009 ordnungsgemäße Mistsammelstätten herstellen ließen. Soweit auch diese noch in einer die Liegenschaft der Kläger schädigenden Weise unzureichend sind, sind die Kläger primär auf ihnen mögliche zivilrechtliche Abwehrmöglichkeiten zu verweisen, bevor zum äußersten Notventil der Aufhebung des Baurechtsvertrags gegriffen werden kann.
