OGH: Teilaufkündigung von Nebenräumen
Maßgebend für die Beurteilung des Vorliegens der Voraussetzungen von Nebenräumlichkeiten ist in erster Linie der Verwendungszweck und nicht die objektive Beschaffenheit
§ 31 Abs 5 MRG
GZ 10 Ob 74/07s, 11.09.2007
Die Klägerin ist Mieterin des im Erdgeschoss, Tiefparterre und Hochparterre des Hauses M***** 3, *****, gelegenen Bestandobjektes. Sie begehrt die gerichtliche Aufkündigung der im Hochparterre gelegenen Geschäftsräumlichkeiten. Es handle sich dabei um Nebenräume iSd § 31 Abs 6 MRG, welche abgesondert benutzbar seien bzw ohne unverhältnismäßige Schwierigkeiten für die Vermieter abgesondert benutzbar gemacht werden könnten, sodass die Teilkündigung zulässig sei.
OGH: Nach § 31 Abs 6 MRG kann der Mieter die Miete von mitgemieteten Nebenräumen oder Nebenflächen aufkündigen, wenn die aufgekündigten Nebenräume oder Nebenflächen abgesondert benutzbar sind oder ohne unverhältnismäßige Schwierigkeiten abgesondert benutzbar gemacht werden können. In diesen Fällen hat der aufkündigende Mieter die für die Abtrennung erforderlichen Kosten mangels anderweitiger Vereinbarung selbst zu tragen. Nach § 31 Abs 5 MRG sind unter Nebenräumen vor allem Keller- oder Dachbodenräume und unter Nebenflächen vor allem Terrassen, Hausgärten, Abstell- oder Ladeflächen, die mit einer Wohnung, einem Wohnraum oder einer sonstigen Räumlichkeit mitvermietet worden sind, zu verstehen. Der Mieter ist somit nur hinsichtlich Nebenräumen und Nebenflächen zur Teilkündigung berechtigt. Im Übrigen kann er den Bestandvertrag nur zur Gänze aufkündigen oder zur Gänze aufrechterhalten. Maßgebend für die Beurteilung des Vorliegens der Voraussetzungen von Nebenräumlichkeiten ist in erster Linie der Verwendungszweck und nicht die objektive Beschaffenheit. So hat der OGH bereits ausgeführt, dass, wenn ein Mieter die Kellerräumlichkeiten als weitere Geschäftsräume zu den bereits im Erdgeschoss angemieteten Geschäftsräumen gemietet hat, diese Räumlichkeiten des Untergeschosses nicht als Nebenräume iSd § 31 Abs 5 MRG Verwendung finden sollten, sondern ein einheitliches Geschäftslokal mit Geschäftsräumen im Erdgeschoss und im Untergeschoss (Keller) errichtet werden sollte, weshalb die Kellerräume nicht als Nebenräume iSd § 31 Abs 5 MRG angesehen werden könnten. Die anhand der konkreten Umstände im hier zu beurteilenden Fall erfolgte Beurteilung der Vorinstanzen, dass die teilaufgekündigten Räumlichkeiten im Hochparterre, die von der Klägerin bzw ihrer Rechtsvorgängerin zu den bereits im Erdgeschoss und im Tiefparterre angemieteten Geschäftsräumen gemietet wurden, keine Nebenräume iSd § 31 Abs 5 MRG sind, steht daher im Einklang mit der Rechtsprechung des OGH in vergleichbaren Fällen.
