OGH: Fünfzehntelanhebung nach § 46a Abs 3 MRG - zum Beginn des Anhebungszeitraums bei fristwidrigem Anhebungsbegehren
Das fristwidrige Anhebungsbegehren wird nach Zugang und Ablauf der gesetzlich vorgesehenen Frist zum folgenden Zinstermin wirksam und verkürzt so die Laufzeit der Anhebung im ersten Kalenderjahr, während es im Übrigen bei den Anhebungsschritten pro (vollem) Kalenderjahr zu bleiben hat
§ 46a MRG, § 46b MRG
GZ 5 Ob 7/09d, 07.07.2009
Wegen der Zustellung des Anhebungsbegehrens ab 1. Jänner 2006 erst zum 9. März 2006 ist strittig, ob sich deshalb der Beginn des Anhebungszeitraums um ein Kalenderjahr auf den 1. Jänner 2007 verschiebt, oder das erste Jahr des Anhebungszeitraums verkürzt wird, indem das erste Fünfzehntel erst ab dem auf den Zugang des Anhebungsbegehrens übernächsten Monatsersten, hier also nur für die Monate Mai bis Dezember 2006 zum Tragen kommt.
OGH: § 46a Abs 3 MRG sieht vor, dass dann, wenn der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit sein darin betriebenes Unternehmen vor dem 1. März 1994 verpachtet hat und das Pachtverhältnis nach dem 28. Februar 1994 noch aufrecht ist, der Vermieter, sofern der bisherige Hauptmietzins niedriger als der angemessene Hauptmietzins nach § 16 Abs 1 ist, ab dem auf das Anhebungsbegehren folgenden 1. Jänner die schrittweise Anhebung des bisherigen Hauptmietzinses bis zu dem für die Geschäftsräumlichkeit nach § 16 Abs 1 zulässigen Betrag innerhalb von 15 Jahren in der in Abs 2 angeführten Weise verlangen darf. Zu den Erfordernissen eines solchen Anhebungsbegehrens normiert § 46b MRG in seinen ersten beiden Sätzen, der Vermieter habe sein Anhebungsbegehren dem Hauptmieter spätestens einen Monat vor dem Zinstermin, zu dem er die Entrichtung des angehobenen Mietzinses fordert, schriftlich bekannt zu geben; "im Fall einer schrittweisen Anhebung nach § 46a Abs 2 - 5 bewirkt ein verspätetes Anhebungsbegehren aber nicht den Verlust des Anhebungsrechts für das gesamte Kalenderjahr".
Die Anhebung um ein Fünfzehntel des bis zum angemessenen Hauptmietzins fehlenden Betrags ist pro Kalenderjahr ab dem auf das Anhebungsbegehren folgenden 1. Jänner vorgesehen (§ 46a Abs 2 iVm Abs 3 MRG). Nach § 46b Satz 1 MRG ist das Anhebungsbegehren ua im Fall des § 46a Abs 3 MRG dem Hauptmieter spätestens einen Monat vor dem Zinstermin, zu dem der Vermieter die Entrichtung des angehobenen Mietzinses fordert, schriftlich bekannt zu geben. Es erfolgt daher nur dann fristgerecht, wenn es dem Hauptmieter spätestens am 30. November des Vorjahres zugeht. Wenn im 2. Satz des § 46b MRG von einem verspäteten Anhebungsbegehren im Fall einer schrittweisen Anhebung ua nach § 46a Abs 3 MRG die Rede ist, so wird damit offensichtlich ein nicht fristgerecht zugegangenes Anhebungsbegehren angesprochen. Ein solches könnte völlig wirkungslos sein (also gar keine Rechtsfolgen auslösen) oder zum (nach Ablauf der Frist) folgenden 1. Jänner wirksam werden (bezogen auf den vorliegenden Sachverhalt also mit 1. Jänner 2007). Da § 46b MRG anordnet, dass ein verspätetes Anhebungsbegehren "nicht den Verlust des Anhebungsrechts für das gesamte Kalenderjahr" bewirkt, ist zunächst klargestellt, dass das fristwidrige Anhebungsbegehren nicht ohne jede Wirkung bleibt, aber auch, dass der Beginn der Anhebung nicht immer auf den 1. Jänner fallen muss. Das aufrecht bleibende Anhebungsrecht für einen Teil des (ersten) Kalenderjahres bezieht sich unter Bedachtnahme auf den 1. Satz des § 46b MRG auf die Zeit ab dem übernächsten Zinstermin, der dem Zugang des Anhebungsbegehrens folgt (hier: 1. Mai 2006); das fristwidrige Anhebungsbegehren wird daher nach Zugang und Ablauf der gesetzlich vorgesehenen Frist zum folgenden Zinstermin (doch) wirksam und verkürzt so die Laufzeit der Anhebung im ersten Kalenderjahr, während es im Übrigen bei den Anhebungsschritten pro (vollem) Kalenderjahr zu bleiben hat.
