OGH: Einwendungen gegen die Höhe der dem Entgelt (Preis) zugrunde gelegten gesamten Herstellungskosten - zur Frage der Berechnung der nach § 18 Abs 3 WGG zu verlängernden Frist
Kalenderjahr iSd § 18 Abs 3 WGG ist das im Kalender festgelegte Jahr vom 1. 1. bis zum 31. 12.
§ 18 Abs 3 WGG
GZ 5 Ob 146/09w, 20.04.2010
OGH: Der Gesetzgeber des 3. WÄG BGBl 1993/800 hat mit dem neu eingefügten Abs 3 in § 18 WGG eine zuvor im Verfahrensrecht, nämlich im gleichzeitig aufgehobenen § 22 Abs 3 WGG, enthaltene Regelung ins materielle Recht verlagert und klargestellt, dass die "Einwendungen" gegen die dem Preis nach § 15 WGG zugrunde gelegten gesamten Herstellungskosten (§ 13 Abs 2 WGG) innerhalb einer bestimmten Präklusionsfrist geltend zu machen sind. Zum Unterschied von der früheren Regelung, die eine Frist von drei Jahren vorsah und den Beginn mit Erteilung der baubehördlichen Benützungsbewilligung regelte (§ 22 Abs 3 WGG idF vor dem 3. WÄG), besagt die materiell-rechtliche Regelung des § 18 Abs 3 WGG nun, dass die Einwendungen "binnen drei Kalenderjahren ab erstmaligem Bezug der Baulichkeit" gerichtlich geltend zu machen sind. Diese Frist "verlängert sich jeweils um ein Kalenderjahr, sofern die Bauvereinigung nicht spätestens sechs Monate vor ihrem Ablauf dem Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten die endgültige Höhe des Entgelts (Preis) bekanntgegeben hat".
Obwohl in der Regelung über die Ablaufhemmung der Frist im zweiten Satz des § 18 Abs 3 WGG nur von der Bekanntgabe der "endgültigen Höhe" des Preises die Rede ist, hat die Rsp gefordert, dass eine ordnungsgemäß gelegte, zumindest einer Überprüfung zugängliche Baukostenabrechnung vorliegen muss, um die Präklusionswirkungen des § 18 Abs 3 WGG auszulösen, und die bloße Bekanntgabe eines Endbetrags nicht ausreicht.
Ausgehend vom erstmaligen Bezug der Baulichkeit Ende Jänner 1998, der Vorlage der Grund- und Baukostenabrechnung samt Belegen (unbestrittenermaßen erstmals) im Verfahren 6 Msch 6/03p am 2./5. 7. 2004 und Erhebung der hier gegenständlichen Einwendungen durch Verfahrenseinleitung am 30. 9. bzw 7. 10. 2005 ist daher die Frage der Fristberechnung nach Jahren oder Kalenderjahren entscheidend für die Frage ihrer Rechtzeitigkeit.
Während Würth/Zingher/Kovanyi von einer Präklusivfrist von drei Jahren ab dem erstmaligen Bezug der Baulichkeit ausgehen, kann den Materialien zum 3. WÄG nur entnommen werden, dass zur Geltendmachung solcher Einwendungen "jedenfalls ein Zeitraum von mindestens drei Kalenderjahren zur Verfügung stehen sollte" und "die Präklusionsfrist demgemäß erst mit tatsächlichem Beziehen zu laufen beginnen soll". Schuster vertritt dazu die Ansicht, dass zwischen Jahren und Kalenderjahren sehr wohl zu unterscheiden sei, also mit der Präklusionsfrist von drei Kalenderjahren das Ende des dritten auf den Bezug folgenden Kalenderjahrs gemeint sei, die Verlängerungen jeweils wiederum um ein Kalenderjahr ex lege erfolgten.
Im Ergebnis ist der dargestellten Ansicht von Schuster zu folgen, weil diese allein den Gesetzeswortlaut für sich hat. Kalenderjahr ist hiebei das im Kalender festgelegte Jahr vom 1. 1. bis zum 31. 12.
Damit endete die durch Hausanschlag im Juli 2004 in Gang gesetzte Ablauffrist des § 18 Abs 3 WGG mit Ablauf des nächsten Kalenderjahres, dh am 31. 12. 2005. Die von den Antragstellern gerichtlich erhobenen Einwendungen waren daher rechtzeitig.
