VwGH: Liebhaberei iZm Vermietung - zum Begriff "Eigenheim" iSd § 1 Abs 2 Z 3 LVO
Der Begriff "Eigenheim" iSd § 1 Abs 2 Z 3 LVO ist dahingehend auszulegen, dass der Inhalt dieses Begriffes nicht gänzlich deckungsgleich ist mit dem in § 18 Abs 1 Z 2 lit b EStG in einem völlig anderen Zusammenhang, nämlich der Abziehbarkeit als Sonderausgaben, verwendeten Begriff des "Eigenheimes"
§ 1 Abs 2 LVO, § 28 Abs 1 Z 1 EStG
GZ 2006/15/0318, 23.09.2010
VwGH: Mit der Verordnung BGBl II Nr 358/1997 wurde die LVO 1993 abgeändert. § 1 Abs 2 Z 3 LVO nennt jetzt ausdrücklich die Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten als Tätigkeiten, bei denen im Falle von Verlusten, grundsätzlich Liebhaberei anzunehmen ist. Im Gegenzug entfiel im Klammerausdruck des § 1 Abs 2 Z 1 die Wortfolge, "Wirtschaftsgüter, die der Befriedigung des persönlichen Wohnbedürfnisses dienen". Mit der neuen Formulierung sollte die Umschreibung der Vermietungsobjekte, die unter § 1 Abs 2 LVO fallen, präzisiert werden; eine inhaltliche Änderung sollte damit nicht bewirkt werden. Mit den in § 1 Abs 2 Z 3 LVO angeführten "Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücke mit qualifizierten Nutzungsrechten" sind somit Wirtschaftsgüter gemeint, die sich nach der Verkehrsauffassung in einem besonderen Maß für die Nutzung im Rahmen der Lebensführung in Form der Befriedigung des persönlichen Wohnbedürfnisses eignen. Vor diesem Hintergrund ist "Eigenheim" iSd § 1 Abs 2 Z 3 LVO dahingehend auszulegen, dass der Inhalt dieses Begriffes nicht gänzlich deckungsgleich ist mit dem in § 18 Abs 1 Z 2 lit b EStG in einem völlig anderen Zusammenhang, nämlich der Abziehbarkeit als Sonderausgaben, verwendeten Begriff des "Eigenheimes".
Vermietungsobjekt ist im gegenständlichen Fall ein aus zwei Wohnungen bestehender Gebäudeteil. Der Gebäudeteil gehört zu einem Haus, das sich insgesamt für die Nutzung im Rahmen der Familie eignet und - soweit nicht der Vermietung für Wohnzwecke gewidmet - nach wie vor von der Familie bewohnt wird. Solcherart stellt der hier in Rede stehende Gebäudeteil (zwei zur Vermietung für Wohnzwecke gewidmete Wohnungen) aber ein Vermietungsobjekt dar, dass das Tatbestandsmerkmal Eigenheim iSd § 1 Abs 2 Z 3 LVO erfüllt.
Die - unter Hinweis auf das hg Erkenntnis vom 31. März 2004, 2003/13/0151, ausgeführte - Rüge, die belangte Behörde hätte keine Liebhaberei annehmen dürfen, weil für Jahre, in denen die streitgegenständlichen Wohnungen "bereits fertig umgebaut waren und in denen ein Mieter gesucht wurde, ein fiktiver Mietzins anzusetzen sei", ist ebenso unberechtigt, wie die Rüge, dass der Beurteilung, ob Liebhaberei vorliegt oder nicht, ein Beobachtungszeitraum von 25 bis 28 Jahren zugrunde zu legen ist.
Im Erkenntnis vom 31. März 2004 hat der VwGH zu Recht erkannt, dass für den Fall, dass eine in Vermietungsabsicht erworbene Wohnung vor der Erzielung von Einkünften wieder veräußert wird, die Eignung der geplanten Vermietungstätigkeit als Einkunftsquelle auf der Basis fingierter "möglichst realitätsgerechter Rahmenbedingungen" der nicht entfalteten Betätigung zu beurteilen ist. Dass bei einer tatsächlich entfalteten Vermietung fiktive Mieteinnahmen anzusetzen sind, obwohl nicht nachträglich nicht vorsehbare Unwägbarkeiten eingetreten sind, ist aus dem angeführten Erkenntnis nicht ableitbar.
Bei Betätigungen iSd § 1 Abs 2 Z 3 LVO gilt als absehbarer Zeitraum ein Zeitraum von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens von 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen. Die belangte Behörde hat die Prognoserechnung des Bf dahingehend adaptiert, dass sie die in den Jahren 1998 bis 2005 angefallenen Werbungskosten berücksichtigt und die für diesen Zeitraum angesetzten fiktiven Einnahmen durch die tatsächlich erzielten ersetzt hat. Bei einer solcherart adaptierten Prognoserechnung beträgt der Überschuss der Werbungskosten über die Einnahmen nach 22 Jahren rund 17.000 EUR und nach 23 Jahren rund 9.000 EUR. Die hier in Rede stehende Vermietung wurde daher einkommensteuerlich zu Recht als Liebhaberei qualifiziert.
