OGH: Zur Einforderung verjährter Betriebskosten
Der Vermieter kann eine ihm gegenüber verjährte Forderung nicht auf seine Mieter überwälzen, auch wenn er sie als Naturalobligation beglichen hat
§ 21 MRG, § 24 MRG, § 1486 ABGB, § 904 ABGB
GZ 5 Ob 103/19m, 27.11.2019
OGH: Die Wohngesetze enthalten ins Einzelne gehende Regelungen über den zulässigen Mietzins bzw das zulässige Benützungsentgelt und dessen Bestandteile (vgl ua §§ 15 ff MRG, §§ 14 ff WGG) sowie Normen über die Unzulässigkeit von den gesetzlichen Bestimmungen widersprechenden Vereinbarungen und die Möglichkeit der Rückforderung gesetzwidrig geleisteter Beträge. Daraus lässt sich ein Schutzgedanke zugunsten der Mieter ableiten, sodass der Vermieter nicht berechtigt ist, im Zug der Bewirtschaftung der Bestandobjekte den Mietern Kosten zu verrechnen, die bei vernünftiger Wirtschaftsführung üblicherweise nicht aufgewendet werden. Darüber hinaus wird von einem Vertragspartner ganz allgemein ein entsprechendes Maß an Aufmerksamkeit, Überlegung und Rücksichtnahme nicht nur bei Erbringung der Hauptleistung verlangt, sondern auch bei jedem weiteren Verhalten, das mit der Durchführung des Vertragsverhältnisses in einem Zusammenhang steht. Daher kommt es für die Frage, ob der Mieter die in die Betriebskostenabrechnung aufgenommenen Rechnungsposten zu tragen hat, nicht nur darauf an, ob die Kosten tatsächlich aufgelaufen sind, sondern auch darauf, ob die ihnen zugrunde liegenden Leistungen im Zug einer ordentlichen Hausverwaltung üblich sind.
Aus diesen Grundsätzen folgt, dass der Vermieter eine ihm gegenüber verjährte Forderung nicht auf seine Mieter überwälzen kann, auch wenn er sie als Naturalobligation beglichen hat. Ein sorgfältiger Vermieter wird in Wahrnehmung der Interessen seines Mieters eine bei Einhaltung der gebotenen Sorgfalt erkennbare Verjährung geltend machen (bzw wenn er geklagt wird einwenden) und nicht damit spekulieren, dass er diese Position ohnehin auf den Mieter überwälzen kann und dann nicht endgültig selbst zu tragen hat. Grundsätzlich beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt zu laufen, zu welchem das Recht „zuerst hätte ausgeübt werden können“, seiner Geltendmachung also kein rechtliches Hindernis - wie etwa die mangelnde Fälligkeit - entgegensteht und objektiv die Möglichkeit bestand, den Anspruch einzuklagen. Die weite Fassung des § 1486 Z 1 ABGB umfasst „so ziemlich den ganzen geschäftlichen Verkehr“, sodass Unternehmer ihre Forderungen grundsätzlich binnen 3 Jahren geltend zu machen haben. Demnach unterliegen Forderungen eines Energieversorgungsunternehmens für die Lieferung von Energie der kurzen Verjährungsfrist des § 1486 Z 1 ABGB. Die Fälligkeit richtet sich - sofern keine besonderen gesetzlichen Fälligkeitsvorschriften greifen - primär nach der getroffenen Vereinbarung. Ist der Fälligkeitszeitpunkt auf diese Weise nicht zu bestimmen, ist er nach Natur und Zweck der Leistung zu ermitteln; letztlich kommt § 904 ABGB zur Anwendung, wonach der Gläubiger die Leistung sogleich (ohne unnötigen Aufschub) fordern, dh fällig stellen kann. Ist also der Leistungstermin nicht anders bestimmt, tritt die Fälligkeit mit der Mahnung ein.
