OGH: Zur Verjährung des Anspruchs auf Abrechnung der Betriebskosten
Für den Anspruch des Hauptmieters auf Betriebskostenabrechnung iSd § 21 Abs 3 zweiter S MRG gilt die 30-jährige Verjährungsfrist
§§ 20 f MRG, § 1447 ABGB, § 1480 ABGB, § 1486 ABGB
GZ 5 Ob 75/24a, 08.08.2024
OGH: Zutreffend verwiesen die Vorinstanzen auf den Grundsatz, dass der Anspruch auf Rechnungslegung im Allgemeinen mangels gesetzlicher Sonderbestimmung nach 30 Jahren verjährt. Nur wenn der Abrechnungsanspruch bloß ein Nebenanspruch zu einem der kurzen Verjährungsfrist unterliegenden Hauptanspruch ist, verjährt er mit diesem; eine Rechnungslegungspflicht in Bezug auf verjährte Leistungen kann insoweit nicht mehr durchgesetzt werden. Zur Frage der analogen Anwendung der kurzen Verjährungsfrist auf den Betriebskostenabrechnungsanspruch des Hauptmieters fehlt eindeutige höchstgerichtliche Rsp.
Das MRG sieht eine ganze Reihe von Präklusions- und Verjährungsbestimmungen vor (so etwa § 9 Abs 1, § 10 Abs 4, § 12a Abs 2, § 14 Abs 2, § 16 Abs 8, § 27 Abs 3 MRG). Weder beim Anspruch auf Hauptmietzinsabrechnung nach § 20 MRG noch auf Betriebskostenabrechnung bei Jahrespauschalverrechnung nach § 21 Abs 3 MRG erwähnt das Gesetz allerdings eine Frist. Dass das MRG nach seiner immanenten Teleologie im Hinblick auf die Verjährung der darin vorgesehenen Rechnungslegungsansprüche ergänzungsbedürftig wäre, ist daher nicht zu erkennen. Bedenkt man den aus dem Gesetz erfließenden Zweck der Jahresabrechnung, den Mieter darüber zu informieren, wie hoch seine erst im Nachhinein ermittelbare wahre Verbindlichkeit an Betriebskosten tatsächlich ist und ob ihm allenfalls ein Rückforderungsanspruch zusteht, der erst mit dem auf die Abrechnung zweitfolgenden Zinstermin fällig werden könnte (§ 21 Abs 3 vorletzter S MRG), so lässt sich auch die Notwendigkeit nach einer Gesetzesanalogie zu § 34 Abs 1 WEG, § 27 Abs 3 MRG und § 5 Abs 4 KlGG nicht schlüssig begründen. Den ins Treffen geführten, überwiegend faktischen Schwierigkeiten einer Rechnungslegung für länger zurückliegende Perioden kann ein Vermieter dadurch entgegenwirken, dass er die Rechnungslegungspflicht dem Gesetz entsprechend bis zum 30. 6. des Folgejahres erfüllt; überdies steht einem Vermieter auch der Einwand der Unmöglichkeit der Rechnungslegung nach § 1447 ABGB zu. Allein aus praktischen Gründen die vom Gesetzgeber nicht vorgesehene kurze 3-jährige Verjährungsfrist des § 34 Abs 1 WEG analog auch auf den Anspruch auf Betriebskostenabrechnung nach § 21 MRG anzuwenden, ist daher nicht angezeigt.
Für den Anspruch des Hauptmieters auf Betriebskostenabrechnung iSd § 21 Abs 3 zweiter S MRG gilt daher die 30-jährige Verjährungsfrist. Die analoge Anwendung der 3-jährigen Verjährungsfrist des § 34 Abs 1 WEG, § 5 Abs 4 KlGG und § 27 Abs 3 MRG scheidet mangels planwidriger Unvollständigkeit des MRG aus.
