Ministerialentwurf: Bauträgervertragsgesetz, Änderung
Das Bauträgervertragsgesetz soll die Erwerber von Wohn- und Geschäftsräumen vor dem Verlust ihrer Vorauszahlungen in der Insolvenz des Bauträgers schützen. Mit der Novelle soll nun der rechtliche Schutz der Erwerber verbessert werden.
Auf Grund der bisherigen praktischen Erfahrungen mit dem Bauträgervertragsgesetz und der wissenschaftlichen Kritik an einigen Teilen dieses Gesetzes soll die rechtliche und wirtschaftliche Position der Erwerber verbessert werden. An den wesentlichen Zielen des Gesetzes, nämlich der Schaffung möglichst transparenter Vertragsbeziehungen und der wirtschaftlichen oder rechtlichen Absicherung der Vorauszahlungen, soll festgehalten werden. Allfällige "Schutzlücken" sollen aber geschlossen werden, soweit dies zu vertretbaren Kosten geschehen kann. Das betrifft zum ersten die gesetzlich vorgegebenen Vertragsinhalte. Die Änderungen in den Mindestanforderungen an Bauträgerverträge sollen in der Praxis zu verständlicheren Verträgen beitragen. Dabei soll im Besonderen klargestellt werden, welche Zahlungen des Erwerbers an dritte Professionisten dem Regime des Gesetzes unterliegen. Zudem sollen die den Erwerbern zustehenden Rücktrittsrechte verbessert werden, indem unter anderen die Rücktrittsfristen auf 14 Tage verlängert werden. Zum zweiten sollen die Sicherungsinstrumente, mit denen die Vorauszahlungen des Erwerbers gegen das Insolvenzrisiko des Bauträgers abgesichert werden, verfeinert werden. Vor allem gilt das für die Zahlung nach Ratenplan. Hier soll den wirtschaftlichen Risiken und "Reibungsverlusten", die aus einem Baustopp in der Insolvenz des Bauträgers entstehen können, begegnet werden. Die höchst zulässigen Raten sollen reduziert werden und so gestaltet werden, dass diese Risiken möglichst nicht den Erwerber treffen. Auch sollen bestimmte Sicherungsinstrumente, die sich in der Praxis nicht durchgesetzt haben, abgeschafft werden. Das gilt insbesondere für die Bürgschaft und die "gleichwertige Sicherung" durch eine Gebietskörperschaft im Rahmen der Wohnbauförderung (§ 7 Abs 6 Z 3 BTVG). Zum dritten soll der Bauträger künftig zur Absicherung bestimmter Gewährleistungsfristen verhalten werden.
Der Bauträger soll verpflichtet werden, dem Erwerber einen Haftrücklass zur Deckung allfälliger Gewährleistungsansprüche einzuräumen. Das soll das im Baugeschehen alltägliche Gewährleistungsrisiko minimieren. Von einer zusätzlichen Absicherung des Gewährleistungsrisikos, etwa durch die Einführung einer Verpflichtung des Bauträgers zur Absicherung von Treuhandrisiken oder des Insolvenzrisikos der finanzierenden Bank, sieht der Entwurf ab. Die mit solchen Maßnahmen verbundenen Aufwendungen stünden außer Verhältnis zu den damit verfolgten Zielen.
Die Verpflichtung des Bauträgers, die Zahlungen der Erwerber abzusichern, soll nicht substanziell erweitert werden. Sie soll nach wie vor mit der Sicherung der Erlangung der vereinbarten Rechtsstellung und nicht mit deren Verschaffung enden.
Zahlungen des Erwerbers, die er zwar nach der Fertigstellung des Objekts, aber vor der Übergabe und der Verschaffung der vereinbarten Rechtsstellung leistet, sollen entgegen den Anliegen mancher Verbrauchervertreter nicht in den Anwendungsbereich des Bauträgervertragsgesetzes fallen. Für solche Fälle können sich die Erwerber durch die Einschaltung eines Notars oder Rechtsanwalts als Treuhänder ausreichend absichern.
Der Forderung, das Modell der grundbücherlichen Sicherung in Verbindung mit der Zahlung nach Ratenplan überhaupt abzuschaffen, folgt der Entwurf ebenfalls nicht. Zwar kann es bei dieser Art der Sicherung, die nicht unmittelbar die Vorauszahlungen des Erwerbers deckt, sondern ihm den wirtschaftlichen Gegenwert für seine Vorauszahlungen sichern soll, zu "Reibungsverlusten" bei einer Unterbrechung oder einem gänzlichen Stopp des Bauvorhabens kommen. Solche Probleme können aber nicht einfach durch die Abschaffung dieses in der Bau- und Vertragspraxis häufig verwendeten und vielfach auch funktionierenden Sicherungsmodells begegnet werden. Vielmehr sollte das Gesetz - durch eine Änderung der maximal zulässigen Raten - danach trachten, die erwähnten "Reibungsverluste" zu minimieren.
Von der ebenfalls erwogenen Alternative, den Bauträger zu verpflichten, die dem Erwerber drohenden finanziellen Nachteile aus der Ratenplanmethode durch eine zusätzliche Garantie oder eine Fertigstellungsgarantie abzusichern, sieht der Entwurf ab.
Ende der Begutachtungsfrist ist der 08.10.2007.
